物业如何管理才能让业主居住更安心

 

上周末,东莞市万江加州花园某座四楼某单元内发生爆炸。
  
  爆炸造成1人死亡,11人受伤,2人失踪。经初步调查,爆炸是因为户主家中有人私自配制烟花爆竹原材料而造成的。一时间引起了大家对于小区安全管理方面的议论纷纷,记者就此走访了业内人士和东莞的老楼盘,与大家一起探讨物业管理该怎样改善才会让居住安心。
  
  专家解读
  
  物管公司难辞其咎
  
  广东莞信律师事务所鄢仲平律师表示,这起事故的发生,首先是事发地点的房屋权利人没有尽到合法、安全、正当使用住宅的义务,须承担的不仅仅是民事责任、行政责任,如果事故造成了人员的严重伤亡或财产的重大损失,房屋权利人还可能涉嫌犯罪而被追究刑事责任;其次,是小区物业管理公司没有尽到严格管理、保障安全的义务,那么,应在其过错范围内承担相应的民事赔偿责任。
  
  东莞市物业管理协会会长陈雄进也非常赞同鄢律师的观点,按照有关广东省物业管理条例的规定,作为住宅小区,是不可以把其住宅改为经营性用房,当然更不允许存放易燃易爆物品的。把住宅小区改成经营性用房的话,相对而言人流就比较多,而且人员性质也比较复杂,同时还会产生噪音等,这样就会影响其他居民的居住环境。对于上述的情况,物业管理公司发现之后,应该立即与业主进行沟通,及时对该住户的行为进行劝阻或者制止,如果在交涉之后都没有效果之后就应该向有关部门反映。“毕竟在小区的安全方面,物业管理公司是无论如何都需要引起高度重视的。”
  
  隐患调查旧楼盘存在许多物管不善问题
  
  万江加州花园是2002年建成的小区,至今已有8年,而造成这次惨剧的发生,与物业管理不到位脱不了干系。类似加州花园这样的“中老年楼盘”在东莞有很多,其中不少都存在物管不善的问题,内部人员复杂,安全隐患众多。
  
  有居住在南城某老楼盘的李女士也和记者反映了她遇到的情况:小区内水管时不时会有裂缝出现,和物管说了很多次,都没有见到效果,“我住在7楼,经常都会没有水用或者是水量非常小,生活上很不方便”。
  
  居住在东城某有10年左右楼龄的张先生也与李女士的观点不谋而合,除了水管有问题之外,他居住的那栋楼还经常发生物件被偷盗的事情,“经常听到说某某房里的东西不见,心里还真不踏实”。
  
  这样的事件在东莞的老楼盘里并不是个案,而存在这些方面的问题也是不容忽视的。对于在小区内发生偷盗情况,小区的物管是否失职,东莞市物业管理协会会长陈雄进表示,“这个需要具体问题具体分析”。首先要区分该小区是否是封闭式管理的小区,如果是封闭式管理的小区,若根据公安部门的破案调查发现该盗贼是从小区的门进来而小区保安没有履行职责进行必要的盘问,那该小区的物管就需要负上一定的责任。其次要看业主与物业管理公司双方签订的合同细则中是否有包括看护业主私有财产这一条款,因为目前东莞还存在着部分俗称“临街楼房”的类小区,开放式的设计给管理带来了许多的不方便,那物业管理公司和业主签订的合同中就仅仅是包括对该物业的设备、设施进行管理,对绿化的养护和代收水电费等,而并没有把对业主私有财产的看护列入其服务范围内,所以,住户在居住的时候详细了解该楼盘的相关物业管理条例细则是非常必要的。
  
  有业内人士表示,对于早期的楼盘而言,像公共设备设施的老化问题,它是客观存在的,小的修补可以由物业管理公司方面承担,但是如果是涉及到大的,例如管道、电梯、消防设施的更新、改造等情况,这就不仅仅是物业管理公司单方面的责任了,与该小区的业主也有一定的关系,那是因为物业管理公司会按照相关的法律、法规程序,征求业主的意见看是否能够动用维修基金对该设备设施进行维修,如果大部分业主都赞同,那就可行,如果存在业主未缴纳维修基金或者是不配合的情况,那这种公共设施的维修工作也就难以开展,“存在这种客观情况,真不能够一味地把责任往物管身上推”。
  
  对策一当务之急是成立业主委员会
  
  至于老楼盘、老小区存在如此多急需解决的问题,是不是就没有办法进行完善了呢?非也。
  
  东莞市物业管理协会会长陈雄进建议,对于老楼盘、老小区而言,最好的就是成立业主委员会,有了一个相对集中的组织结构,沟通起来会非常容易和便捷。他建议,个别业主的力量还是比较有限的,最好是由政府有关部门、社区居委会以及物业公司进行协调、辅助把业委会成立起来,再由业主大会来决定委托物业管理公司提供相关的服务,不然的话,物管进入小区,在开展相关的工作上,工作量会非常大,举个很简单的例子:年久了,管道需要进行正常维修了,维修就会涉及到费用,在没有业主委员会的情况下,物管公司就需要每家每户进行调研,花费的人力物力都比较大,而且办事效率也大打折扣。当问及是否可以动用维修基金对公用部分进行正常修缮时,陈雄进强调,“维修基金的动用也是需要通过三分之二的业主的同意才可以用的,当务之急还是成立业主委员会为上上之策。”
  
  对策二从规章制度着手提升物管水平
  
  物业管理公司应该随着经济的发展、人们生活水平的提高而不断更新公司的规划理念和有关的规章制度,在这方面东莞市中信物业管理有限公司副总经理叶志芳就向记者介绍了该物管的不断更新定位,从原来的最早提出“贴心管家”、“酒店金钥匙”服务定位到今年才更新的做“公园生活”管家服务理念,旨在通过富有特色的社区活动,动员住户能够走出小家,融入大家,共享“邻里情、邻里乐”,做到“邻里助、邻里学”,在公园社区感受邻里友爱,收获温馨的和谐情境。她还向记者展示了该物业管理公司的严格按照质量管理体系标准制定的一系列体系文件和工作手册等明细,其中包括工作岗位的细化规定和具体的培训计划等,这厚厚一大叠的文件足以见证了东莞市中信物业管理有限公司走过来的十几年的文化积淀。“只有让物业管理公司的员工把具体的各岗位工作做到位,才能够保障我们的服务质量,进而才能获得业主的认可,与业主建立友好的关系,更好地进行服务,服务做好了物业也就相应地会进入保值甚至是升值的状态”。
  
  东莞市物业管理协会会长陈雄进非常赞同物业管理公司不断完善相关的规章制度的做法。在收楼的时候,以及在成立业主委员会之前,应该制定临时的《业主手册》、《管理公约》,该临时公约就应该把相关的禁止性条款进行细化,该小区是进行封闭式管理还是开放式管理,哪些是在允许的范围,哪些是不允许的,都应该“明文规定”,像现在就有些小区在物业管理的相关规定这块就做得非常细致,把涉及到养宠物的细节都纳入了公约里面。而物业管理公司是一个以服务为主的经营性公司,非常需要与时代同步,应该及时更新自身的硬件和软件实力。